深圳楼市调控再升级 市场总体仍将延续温和窗口期

近期疫情影响减弱，部分城市楼市回暖显著。为遏制短期投机需求，7月已有多个城市发布楼市约束性调控政策。7月15日，深圳加入楼市政策收紧行列，市住房建设局、市规划和自然资源局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)，对深圳楼市限购、限贷和限售三个方面的政策进行调整。

深圳楼市调控再升级

《通知》中调整商品住房限购年限一条引起广泛关注：“深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。”对比北京和上海现行的落户即可购房政策，深圳这条限制较为严格。亿翰智库分析认为，深圳作为首个买房需要有户口，且要求附加所得税/社保的一线城市，此规定直接封锁了落户买房投资的通道，对于非居住需求购房的影响较大，扼杀了试图通过落户以购房投资的行为。

在去年十一月，深圳在普通住宅认定标准里取消了对价格规定。本次《通知》再次更新了对普通住房的规定：“享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交总价低于750(含本数)万元。”同时将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

亿翰智库研究认为，深圳的豪宅需要缴纳豪宅税，合理地界定普通住房和非普通住房标准，可以保障大部分群体对普通住房的需求。高于这一标准的住房均为非普通住房标准，将享受不到相关的税收优惠，可以有效抑制非普通住房价格上涨。而增值税征免年限的调整将对二手房市场交易能起到一定的抑制作用。

堵死“假结婚”购房渠道

此次深圳限购标准出台引发了市场的热议，与此同时，给规则“找漏洞”的话题在网络上引发热议。针对《通知》中的“夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”规定，有网友戏称，若有房家庭双方离婚后，一方迅速与另一无房的配偶结婚并闪离，若审查购房资格只追溯到上一次结婚记录，此时购房是否可以不受限制。对此，深圳住建局发表回应，购房资格审查将“追溯3年内所有离婚记录”，即，购房之日前3年内有一次以上离婚记录的，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算。

此外，对于户籍和个税缴纳年限的限制，深圳市住建局发表补充说明“已在深圳连续缴纳社保或个税满5年但入深户未满3年的，具有购房资格，限购一套商品住房”。

深圳二手房市场预期向好

调控升级的背后，是上半年深圳二手房的高热度。疫情减弱后，深圳二手房市场快速恢复，各项指标增速领先其他城市。

根据诸葛找房数据显示，2020上半年深圳二手住宅成交43586套，同比大幅增长39.9%。相对于同为一线城市的北京-5.8%和上海-8.4%，深圳市场增速过快尤为明显。此外，深圳二手房市场成交价格同样坚挺，截止到2020年6月底，深圳二手住宅市场成交平均价格为69599元/平方米，上半年成交价格同比上涨8.0%。在2020年6月份，深圳挂牌的业主调整过价格的二手房中，涨价的房源占比为54.6%，这一比例领先于其他城市，且环比上升了2.2个百分点，同比去年上升了29.9个百分点。可见，从深圳业主调价动作来看，深圳二手房市场预期普遍向好。

下半年以来，杭州、宁波等多地收紧楼市政策。如今深圳也跟进调控，诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱认为，深圳调控收紧是市场过热的必然结果，目前房地产调控的关键词仍是“房住不炒、因城施策、房地产市场平稳发展”，深圳本次在因城施策的原则下，结合自身房地产市场出台调控收紧政策，是为了保持当地市场的平稳运行。但整体来看，全国开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平，预计下半年政策全面收紧的可能性不大，市场总体仍将延续温和窗口期。